O uso de garantias pagas no mercado brasileiro de locação cresceu mais de nove vezes em menos de uma década, em meio a um processo de profissionalização da gestão de risco no setor. Dados da Superlógica, principal plataforma de soluções tecnológicas e financeiras para os mercados condominial e imobiliário, mostram que as chamadas garantias pagas, como seguro-fiança e fiança onerosa, passaram de apenas 4% dos contratos de aluguel em 2017 para 37% entre janeiro e agosto de 2026.
No mesmo período, a participação do fiador tradicional caiu de 60% para 25%. Atualmente, mais de 90% dos contratos contam com algum tipo de garantia, refletindo um mercado mais estruturado em torno de mecanismos de proteção e gestão de risco.
Para Manoel Gonçalves, Diretor de Negócios para Imobiliárias do Grupo Superlógica, os dados mostram uma mudança importante na maturidade do setor. “O mercado de locação se profissionalizou muito na forma como administra risco. Durante décadas, a segurança do contrato esteve fortemente apoiada na figura do fiador. Hoje, imobiliárias e proprietários contam com soluções mais estruturadas, tecnologia e dados para acompanhar os contratos e reduzir sua exposição a eventuais atrasos. O avanço das garantias pagas faz parte dessa mudança e ajuda a explicar por que a inadimplência do aluguel permanece relativamente controlada mesmo em um ambiente econômico mais desafiador.”
A transformação ocorre ao mesmo tempo em que a inadimplência locatícia, em específico, se mantém em níveis controlados, mesmo diante do avanço da inadimplência no país – ainda que haja registros de uma desaceleração, de maio pra cá (Serasa). Em julho, o Índice de Inadimplência Locatícia (IIL) da Superlógica ficou em 3,05%, menor patamar desde junho de 2023. No mesmo mês, o Brasil registrou 83,9 milhões de consumidores inadimplentes, maior número da série histórica da Serasa. “Quando o orçamento aperta, o brasileiro escolhe pela consequência: não pagar o aluguel é correr o risco de perder o lugar onde se mora”, analisa Mark Cardoso, Head de Marca & Comunicação, mestre em Antropologia do Consumo pela UnB. “Pesquisas de intenção de pagamento vêm mostrando isso de forma consistente. Em um levantamento recente da Serasa, o aluguel aparece como prioridade para 39% dos entrevistados em meses de aperto. O nosso IIL em 3,05% é a expressão dessa hierarquia em dado real.”
Garantias ganham espaço e reduzem dependência do fiador
A transformação ocorreu de forma gradual. Em 2017, enquanto o fiador estava presente em 60% dos contratos, as garantias pagas respondiam por apenas 4%. Em 2024, a distância já havia diminuído significativamente: 33% utilizavam fiador e 27%, garantias pagas. A partir daí, a relação se inverteu. Entre janeiro e agosto deste ano, seguro-fiança e fiança onerosa passaram a representar conjuntamente 37% dos contratos, contra 25% do fiador, uma diferença de 12 pontos percentuais.
O avanço dessas modalidades faz parte de uma mudança mais ampla na gestão das locações. Além das garantias, a digitalização das imobiliárias ampliou o uso de sistemas de gestão, análise de dados, automação de cobrança e acompanhamento dos contratos, permitindo identificar riscos e atrasos mais rapidamente e aprimorar os processos de prevenção e recuperação.
“Quem mora de aluguel está submetido às mesmas pressões de juros, inflação e custo de vida do restante da população. O que mudou foi a infraestrutura existente ao redor do contrato. Hoje, o mercado conta com mais instrumentos para administrar riscos e proteger a operação de imobiliárias e proprietários”, afirma Gonçalves.
O comportamento mais favorável também aparece em uma análise mais longa. No primeiro semestre de 2026, a taxa média nacional de inadimplência locatícia ficou em 3,24%, abaixo dos 3,30% registrados no mesmo período de 2025 e dos 3,71% observados no segundo semestre do ano passado.
Apesar do cenário nacional, a inadimplência não se distribui de maneira uniforme pelo mercado de locação. Em julho, os imóveis comerciais com aluguel de até R$ 1 mil apresentaram taxa de 7,27%, a maior entre todas as faixas analisadas. Nos imóveis residenciais, essa mesma faixa de preço também registrou a maior taxa da categoria, de 5,99%.
Na análise regional, o Nordeste permaneceu com a maior inadimplência em julho, apesar da queda de 5,15% para 4,88%. O Norte aparece em seguida, com 4,04%. O Centro-Oeste registrou 2,80% e o Sudeste, 2,78%. O Sul manteve a menor taxa do país, com 2,67%.
“Os dados mostram um mercado mais estruturado, mas isso não elimina os pontos de atenção. Principalmente nas faixas de menor valor, o orçamento das famílias continua mais vulnerável ao aumento de despesas essenciais e a imprevistos financeiros. Por isso, é importante acompanhar a evolução desses recortes nos próximos meses”, completa Gonçalves.