Por Ariel Frankel, CEO da Vitacon
O mercado imobiliário de São Paulo vem se dividindo cada vez mais entre dois extremos. De um lado, os imóveis de alto padrão, com metragens amplas, localização privilegiada e uma oferta crescente de serviços e diferenciais. Na outra ponta, os empreendimentos voltados ao público de menor renda, em que preço e acesso ao crédito são fatores determinantes.
Entre esses dois polos, existe uma lacuna de mercado que começa a ser ocupada pelos imóveis compactos, especialmente os studios. São unidades menores, mas que compensam a metragem com localização, serviços, áreas comuns e conveniência, mantendo um tíquete médio competitivo para quem busca morar bem ou investir em São Paulo.
A lógica é simples. Quando o custo do terreno representa uma parcela relevante do empreendimento, aumentar a metragem da unidade significa elevar também o preço final. Reduzir a área privativa, por outro lado, permite manter o imóvel em bairros com infraestrutura consolidada, boa oferta de transporte público, comércio, serviços e lazer. Para quem compra para investir, essa equação ganha ainda mais relevância, já que localização e demanda potencial de locação estão diretamente relacionadas.
Não por acaso, os compactos já representam parcela relevante dos lançamentos residenciais paulistanos. Dados do Secovi-SP mostram que, em julho deste ano, unidades entre 30 e 45 metros quadrados responderam por 61% dos lançamentos e 67% das vendas de imóveis residenciais novos na cidade.
A demanda por esse tipo de imóvel tem uma explicação que vai além do preço. Uma pesquisa recente realizada pelo Secovi-SP com investidores de imóveis compactos identificou localização, transporte e fácil acesso a hospitais, faculdades, comércio e serviços como atributos valorizados na decisão de compra. Facilidade de locação, expectativa de rentabilidade, menor custo de manutenção e áreas comuns como lavanderia, academia e piscina também estão entre os fatores considerados.
Esse comportamento também se observa entre consumidores de renda mais alta. Levantamento realizado pela Loft em parceria com a Offerwise em seis capitais brasileiras mostrou que 18% dos consumidores da classe A que pretendiam comprar um imóvel nos seis meses seguintes buscavam studios ou unidades compactas. Entre o público geral, o percentual era de 10%.
Para o investidor, portanto, o tamanho do apartamento é apenas uma parte da equação. O imóvel precisa estar inserido em uma região onde exista demanda de locação, tenha acesso à mobilidade e ofereça uma rotina conveniente. Em muitos casos, o comprador pode preferir uma unidade menor em um bairro consolidado a um apartamento maior em uma localização que exija longos deslocamentos.
Essa tendência exige um exercício de projeto. Um studio não pode ser simplesmente um apartamento convencional reduzido. A planta precisa ser eficiente, os espaços precisam ser bem aproveitados e as áreas comuns podem assumir funções que antes estavam dentro da própria unidade. Para o investidor, também importa a liquidez do ativo, o perfil de quem pode alugar o imóvel e a capacidade de o endereço continuar atraindo demanda ao longo do tempo.
São Paulo oferece um terreno particularmente fértil para esse modelo. A cidade concentra empregos, universidades, hospitais, restaurantes, centros culturais e uma das maiores redes de transporte público do país. Em muitos bairros, esses atributos já estão prontos. O papel das incorporadoras passa a ser criar produtos que permitam que mais pessoas tenham acesso a eles.
O principal desafio é como adaptar o produto imobiliário à cidade que as pessoas querem viver. Quando a localização ganha peso na decisão de compra e o investidor procura ativos com liquidez, demanda de locação e potencial de rentabilidade, reduzir a metragem é uma forma de estar perto de onde a vida acontece.