O sonho da casa própria tem se tornado uma realidade pesada no bolso de quem decidiu comprar um imóvel na planta. Em 2020, o Índice Nacional de Custo da Construção Civil (INCC) chegou ao seu patamar mais alto em 10 anos, o que elevou os reajustes de valores das prestações de imóveis em fase de construção. No cenário de preços mais altos, um estudo do DataZAP, braço de inteligência imobiliária do ZAP+, analisa se vale a pena ou não investir em um imóvel na planta neste momento.
Em novembro, a alta do INCC no acumulado do ano atingiu 7,71%, uma diferença de 4,75 pontos percentuais em relação ao IPCA do mesmo período. Para o economista Rodger Campos, do DataZAP, o redimensionamento da atividade industrial em função da pandemia causou impactos no setor. “Fatores como a redução de oferta de materiais, o aumento dos custos de produção e a aceleração da atividade na construção civil influenciaram a variação”, explica.
A alta corresponde à correção de preços dos empreendimentos em construção, mas é importante notarmos o efeito do repasse cambial para o comprador de imóveis na planta. Movimentos de comércio internacional podem pressionar o indexador para cima quando em face de apreciação de minério de ferro, por exemplo, cujo preço é formado no mercado internacional.
Vale a pena comprar agora na planta?
Ao optar por um imóvel na planta, o comprador tem a vantagem de negociar valores e condições mais flexíveis de pagamento, o que no final das obras pode gerar uma economia significativa em relação ao preço do imóvel pronto.
Por outro lado, a compra na fase de construção funciona como uma espécie de financiamento compartilhado do empreendimento. Na prática, a construtora divide os custos da obra com o comprador, que realiza o pagamento de um determinado valor de entrada de forma à vista ou parcelada.
De acordo com Rodger Campos, o tempo médio de entrega das chaves é de 36 meses e durante esse período, o custo da obra pode sofrer alterações. “Nesse sentido, o INCC incide não apenas sobre a parcela a ser paga na fase de construção, mas também sobre o valor total do imóvel”, comenta.
O estudo do DataZAP traçou um comparativo no preço de imóveis na planta a partir do INCC dos anos de 2019 e 2020. Na simulação, um imóvel no valor de R$ 750 mil seria adquirido na planta. O valor pago na fase de obra seria uma entrada de 150 mil parcelada em 12 meses. Outros R$ 100 mil correspondem ao valor das chaves e os R$ 500 mil restantes seriam financiados via instituição bancária. A diferença entre os valores chega a mais de 90%.
Ainda sob os efeitos da pandemia da Covid-19, a economia no Brasil e no mundo seguem em fase de recuperação, o que posterga a desaceleração dos índices que afetam o preço dos imóveis na planta. Um caminho para reduzir a incerteza na transação é optar por imóveis prontos. O consumidor também pode considerar comprar de incorporadoras e/ou construtoras que trabalhem com o congelamento do indicador neste período de crise ou que alterem o indexador de correção monetária no contrato de compra e venda.
“Contratos mais flexíveis, que puderem adotar outros índices, como o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) ou o Índice FipeZap, poderiam ser uma alternativa para a alta neste momento. Flexibilizar o indexador pode neutralizar os efeitos de choques externos sobre os preços dos imóveis e também uma alternativa mais próxima da realidade e das expectativas do comprador, por serem utilizadas na política monetária nacional”, ressalta o economista.
Para efeitos de comparação, a mesma simulação foi feita a partir do IPCA e do FipeZap. A diferença para o comprador pode chegar a uma economia de pelo menos R$ 30 mil reais.
Para Rodger Campos, observa-se que é um processo de inflação setorial, tornando a participação das parcelas do imóvel na renda muito maior do que o projetado. “Para quem está pensando em investir em imóveis ainda em fase de construção, vale considerar o histórico dos índices e ponderar o quanto isso pode impactar suas finanças pessoais no longo prazo”, finaliza.