Buenos Aires é a cidade mais cara da América Latina para comprar ou alugar um imóvel. Já as cidades brasileiras aparecem entre as mais baratas. A conclusão faz parte de um estudo inédito feito pelo QuintoAndar com dados de 12 das cidades mais populosas da região.
Segundo a publicação, intitulada “O mercado residencial na América Latina”, o Brasil aparece com apenas uma cidade entre as cinco mais caras para comprar e só com uma também entre as cinco com o aluguel mais alto. Brasília tem o 5º maior custo para compra, enquanto São Paulo tem o 4º maior para alugar.
O levantamento foi feito levando em conta dados dos últimos 12 meses, encerrados em julho de 2022, com base nos anúncios e nas buscas feitas nos portais Zonaprop (Argentina), Imovelweb e WImóveis (Brasil), Plusvalia (Equador), Inmuebles24 (México), Compreoalquile (Panamá), Adonde Vivir e Urbania (Peru), integrantes do Grupo QuintoAndar.
Foram analisadas sete cidades do Brasil (São Paulo, Rio de Janeiro, Brasília, Salvador, Belo Horizonte, Curitiba e Porto Alegre) e cinco capitais da América Latina (Lima, Cidade do México, Buenos Aires, Quito e Cidade do Panamá). Juntas, essas cidades congregam mais de 55 milhões de habitantes.
Como fora do Brasil os imóveis são listados tanto em moeda local como em dólar americano, foi feita uma conversão de todos os dados para dólares americanos usando a taxa média mensal de fechamento do mês em que o anúncio foi criado para permitir uma comparação.
“Esse estudo ajuda a mapear um mercado relevante de moradia e carente de informação de qualidade. E contribui com nossa missão de auxiliar as pessoas a morarem melhor, uma vez que democratizar o acesso a esses dados permite uma tomada de decisão mais assertiva e empoderada. Trata-se de um material exclusivo e que reforça nosso papel de referência não só no Brasil“, ressalta Bruno Rossini, diretor de Comunicação do QuintoAndar.
Compra e venda: Buenos Aires é a cidade mais cara; Brasília aparece em 5º lugar
De acordo com o estudo, o metro quadrado na capital argentina custa, em média, US＄ 2.479. É o mais caro entre todas as analisadas. O Brasil tem as cidades com os preços mais baixos. Veja todos os valores no gráfico:
A inflação, a valorização do dólar e as elevadas taxas do crédito para a habitação têm feito com que muitos consumidores adiem os seus planos de compra de um imóvel e continuem no aluguel. O ponto é que, como o preço de venda está mais caro, as pessoas preferem esse mercado, diminuindo o estoque para aluguel.
Aluguel: Buenos Aires também está no topo; São Paulo fica em 4º lugar
Para aluguel, Buenos Aires também figura no topo do ranking do preço do metro quadrado anunciado entre as 12 cidades analisadas. O preço médio do m² nos últimos 12 meses, encerrados em julho, foi de US＄ 11,8. Isso significa que um apartamento de 50 m² não sai por menos de US＄ 590 por mês na “Paris da América Latina”.
As cidades brasileiras aparecem novamente na parte debaixo do ranking. Veja todos os valores no gráfico:
“Durante a pandemia, houve uma curiosa combinação de fatores que se traduziu num pequeno boom imobiliário. E é possível perceber que o mercado na América Latina está hoje, em boa parte, aquecido. A Argentina é uma exceção: Buenos Aires vive um cenário de muita oferta e pouca procura. Ainda assim, com a inflação em alta, os preços de imóveis na capital são comparativamente maiores que os de outras cidades da região”, explica Vinicius Oike, economista do QuintoAndar.
Comprometimento de renda tem nível crítico nas cidades
O estudo também aponta uma situação crítica no que diz respeito ao comprometimento da renda com o aluguel. Apenas 3 das 12 cidades analisadas apresentam um percentual inferior a 30% – considerado o limite recomendado por especialistas. As três são brasileiras: Curitiba, Porto Alegre e Rio de Janeiro.
E, quando se fala na compra de imóveis, das 12 cidades analisadas, 11 aparecem com um índice de acessibilidade financeira considerado “alarmante” – ou seja, quando o indicador que revela quantos anos de renda uma família precisa comprometer para comprar um imóvel é superior a 7-10 anos. A única exceção é Belo Horizonte, que, ainda assim, possui um indicador “preocupante” (pouco menos de 7 anos).
“Os valores de comprometimento para compra são bastante similares e também indicam uma baixa acessibilidade financeira. Já os valores no aluguel apontam para um mercado formal descolado da renda familiar média. No caso da Cidade do México, há uma fatia expressiva do mercado que atende estrangeiros, que tipicamente têm renda muito mais elevada que a família média local”, ressalta Oike.
Busca por apartamentos segue em alta na América Latina
A pesquisa também mostra que, em 11 das 12 cidades analisadas, a procura por apartamentos supera as buscas por casas. A exceção na lista é Quito, onde o inverso é registrado – cerca de 54% das buscas são por casas. A capital tem uma das menores densidades demográficas entre todas as cidades analisadas (3.400 hab/km²), o que ajuda a explicar o percentual.
Entre as cidades brasileiras analisadas, a maior diferença foi identificada em Brasília, no Distrito Federal. Na capital do país, em média, 69% das buscas no primeiro semestre deste ano foram por apartamentos, enquanto somente 31% das procuras foram por casas.
No universo latino-americano, o volume de procura por imóveis verticais é bem próximo do registrado no Brasil. Em Buenos Aires, por exemplo, cerca de 80% das buscas visam apartamentos. Já na Cidade do México esse percentual é de 60%. Lima e Cidade do Panamá seguem na mesma tendência, com incidência próxima de 70%.
Segundo o estudo, há uma tendência de crescimento na procura por casas. No primeiro semestre de 2019, para o mesmo período de comparação, 70% das buscas eram por apartamentos, enquanto 30% eram por residências térreas.
Jardim, varanda e quintal: filtros revelam busca por espaço e natureza
O estudo revela ainda os filtros mais usados por quem procura um imóvel nas 12 cidades analisadas. O desejo por um cantinho extra e por um contato maior com a natureza são evidentes. Varanda e jardim, por exemplo, estão presentes na preferência de boa parte dos que acionam os filtros, seja em Curitiba ou em São Paulo, seja na Cidade do México ou em Quito. Já o quintal é o campeão na Cidade do Panamá.
As características de determinadas regiões também influenciam na procura. O tradicional churrasco, por exemplo, une os hermanos de Buenos Aires aos gaúchos de Porto Alegre: ambos colocam a churrasqueira como uma prioridade no imóvel tão sonhado.
A metodologia
A base de dados analisada é composta por anúncios imobiliários nos portais do grupo Navent de julho de 2021 até julho de 2022. A cobertura geográfica inclui 6 países (Argentina, Brasil, Equador, México, Panamá e Peru).
Foram escolhidas 12 cidades, que estão entre as mais populosas e mais representativas economicamente da região, além de possuírem um volume significativo de anúncios nos portais do Grupo QuintoAndar. São elas: Brasília (BRA), Belo Horizonte (BRA), Buenos Aires (ARG), Cidade do México (MEX), Cidade do Panamá (PAN), Curitiba (BRA), Lima (PER), Porto Alegre (BRA), Quito (EQU), Rio de Janeiro (BRA), São Paulo (BRA) e Salvador (BRA).
Para padronizar a comparação de preços entre os países no estudo, foram selecionados apenas os anúncios de compra/venda e de aluguel de apartamentos. Já para a análise dos filtros mais utilizados foram considerados tanto apartamentos como casas e todos os filtros de busca acessíveis nos sites.
Para a comparação de custo de vida e affordability foi feita uma conversão para dólares em paridade de poder de compra ou ppp (purchase power parity). Este tipo de conversão cambial ajusta as diferentes taxas de câmbio às flutuações domésticas no nível de preços e permite uma comparação mais adequada do custo de vida e do poder de compra da população nos países. As taxas de câmbio em paridade de poder de compra foram extraídas do Banco Mundial.