Comprou ou vendeu imóveis em leilão? Saiba como declarar no Imposto de Renda

Comprou ou vendeu imóveis em leilão? Saiba como declarar no Imposto de Renda

Por André Zukerman  

Nos últimos anos, os leilões se tornaram uma alternativa eficiente e segura para quem deseja comprar ou vender um imóvel. O avanço da modalidade on-line popularizou essa negociação no país e fez com que mais brasileiros a utilizassem para encontrar boas oportunidades de casas e apartamentos com preços vantajosos ou até para negociar propriedades de forma simples e rápida. Entretanto, o trabalho em torno da aquisição de um imóvel continua mesmo após a assinatura do contrato. É preciso descrever de forma minuciosa todos os detalhes do bem em questão na Declaração Anual de Imposto de Renda. Felizmente, o processo de uma propriedade negociada em leilão segue a mesma lógica das negociações mais tradicionais. Confira as principais dúvidas:  

1 – Comprei um imóvel em leilão. Como posso declará-lo?  

A pessoa que adquiriu uma casa ou apartamento até 31 de dezembro de 2020 precisa fazer a declaração da propriedade na parte “Bens e Direitos” no sistema do Imposto de Renda. É preciso informar o código da natureza do imóvel (apartamento é 11 e casa é 12) e, depois, detalhar toda a operação.  

Há campos específicos para inserir Inscrição Municipal (IPTU), endereço, área, matrícula e até o cartório em que foi registrado. No campo “discriminação”, deve-se detalhar se foi doado ou comprado, identificar o doador/comprador, mostrar a data da negociação, avisar eventuais reformas (com valores) e se já está quitado ou financiado.  

2 – Como detalhar o valor pago pelo imóvel?  

Na Declaração do Imposto de Renda, o arrematante de um imóvel de leilão precisa informar o valor que foi pago em 2020. Em muitos casos, o pagamento é feito à vista. Dessa forma, no campo “31/12/2020”, o usuário vai informar todo o valor gasto para aquisição do bem, especificando a comissão do leiloeiro na discriminação, e deixando zerada a opção “31/12/2019”.  

Mas quem aproveitou as condições de parcelamento, comumente oferecidas em leilões extrajudiciais, deve declarar apenas o valor que foi pago em 2020 no campo “31/12/2020”, informando a quantidade de parcelas pagas e as que ainda restam a pagar na discriminação. Se o imóvel foi adquirido em 2019, é preciso informar no campo “31/12/2019” o valor total pago naquele ano.  

3 – Fiz reformas no imóvel adquirido em leilão. É preciso declarar esse valor?  

Sim, toda benfeitoria que o usuário faz em uma casa ou apartamento que comprou precisa ser incluída no valor final a ser declarado. Ou seja, quem gastou R$ 100 mil em um imóvel e fez reformas de R$ 15 mil vai declarar que o imóvel custou R$ 115 mil no ano. Mas fique atento! Não são todos os gastos que podem entrar nesse cálculo. De forma geral, é permitido acrescer o preço do imóvel com gastos que envolvem construção, ampliação e reforma  – desde que os projetos tenham sido aprovados pelos órgãos municipais – assim como pequenas intervenções, como pintura, azulejos, encanamentos, paredes, etc.; e gastos com obras públicas, como meio-fio, sarjetas, instalação de rede de esgoto e eletricidade, entre outros.  

4 – Em vez de comprar, eu vendi um imóvel por leilão. Como proceder?  

Quem fez o caminho inverso e decidiu vender uma propriedade por leilão terá um processo diferente na Declaração do Imposto de Renda. Isso porque envolve outro serviço da Receita Federal: o Programa de Apuração de Ganhos de Capital. Nele, o usuário precisa incluir todos os dados da operação, como forma de pagamento, o valor de custo da aquisição do imóvel, o valor de venda, todas as informações técnicas e, claro, a identificação do comprador. Assim, os dados são transferidos automaticamente ao sistema de Declaração do IR.  

Se houve lucro na transação, ou seja, o preço de venda foi superior ao preço de compra, a pessoa vai ter que pagar uma quantia à Receita Federal (chega a 15% sobre a diferença). Em caso de prejuízo, ela fica isenta de cobrança. Contudo, há exceções para o pagamento de imposto de renda por ganho de capital: 1) comprou outro imóvel em até 180 dias após a venda, informando a isenção no Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital; 2) venda de um único imóvel de até R$ 400 mil no prazo de cinco anos; e 3) casa ou apartamento comprado antes de 1988.  

Pode até parecer complicado, mas não há segredo na declaração de imóveis no Imposto de Renda. Com atenção e preenchimento adequado com estas dicas, fica mais fácil completar todos estes campos sem correr risco de entrar na temida malha-fina.  

André Zukerman ,CEO da Zukerman Leilões

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