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Os desafios do Real Estate com a LGPD: impacto e urgência nas adequações

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Por Rosangela Carmanini de Souza e Tainã Dias da Silva

A Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais (LGPD) entrou em vigor em setembro e trouxe a urgência da adaptação de todas as empresas. Com os direitos das pessoas físicas assegurados pela Lei, as organizações terão de criar toda uma estrutura, que antes não existia, para atender as demandas dos titulares de dados. Nos setores que precisam coletar um alto volume de informações para viabilizar o seu negócio, como é o caso do segmento imobiliário, esta tarefa é ainda mais árdua.

Acostumados a coletar os dados de leads e clientes de forma física ou digital, as incorporadoras tinham o hábito de fazer a distribuição destas informações para os setores internos com o intuito de tirar o máximo de benefício possível. Assim, os dados fornecidos na ocasião de uma visita a um empreendimento ou mesmo por meio de sites e redes sociais seriam insumos para criar uma base de dados de envio de e-mail marketing, conteúdos e informes, ou ainda poderiam ser compartilhados com terceiros para possibilitar vendas de serviços, como decoração e móveis planejados, por exemplo.

Outra ação corriqueira no mercado real estate é a compra para o enriquecimento de base de dados visando identificar potenciais clientes e prospecção de imóveis. No entanto, com a LGPD, todas essas práticas não poderão mais acontecer de forma desenfreada, sem respeitar as disposições da Lei.

Para as bases de dados já adquiridas, uma alternativa de adequação à LGPD é solicitar o consentimento dos leads, uma vez que a empresa não tem como garantir que houve prévia solicitação. Essa ação poderá gerar, inicialmente, uma redução da base por baixa aderência, mas manterá apenas os interessados nos produtos ofertados pelas empresas, permitindo estratégias de marketing mais assertivas.

Para a coleta de novos dados pessoais de leads, cabe à organização solicitar o consentimento contendo informações claras sobre o que será feito com os dados pessoais e quais as possibilidades de compartilhamento. Quanto ao tratamento de dados indevido por terceiros, as empresas terão que implementar medidas de segurança da informação e de controle e restrição de acesso de usuários em seus sistemas, cláusulas contratuais, incluindo responsabilidades acerca das disposições da LGPD.

A empresa tem a obrigação de ser transparente com o titular ao coletar suas informações, deixando claro e explícito quais serão as finalidades, as formas de tratamento e o descarte ou anonimização após o uso. Além disso, é necessária uma atenção especial para o tratamento de dados sensíveis, que deverá contar com o consentimento específico e destacado do titular, bem como as finalidades de uso, que devem ser igualmente específicas, ou seu tratamento estar justificado em uma das outras bases previstas no artigo 11 da LGPD, que são aplicáveis a depender da finalidade da atividade.

Com isso, o que se percebe é a necessidade imperativa de remodelar a forma de uso dos dados coletados pelo setor imobiliário principalmente no que tange as áreas de marketing e comercial, tendo como diretriz as bases legais (Art. 7º e 11º da Lei 13.709/2018), que suportam os tratamentos, bem como adequar seus contratos com parceiros de negócio para garantir a liberdade e privacidade dos titulares de dados.

Portanto, com a LGPD em vigor, o setor imobiliário possui um grande desafio pela frente para adequar suas bases de dados, estratégias de marketing e comerciais, além de demais atividades que envolvem tratamento de dados pessoais. Para tanto, é urgente o início da conscientização dos colaboradores sob o aspecto da proteção dos dados e privacidade dos titulares, prevenindo e corrigindo ações que gerem riscos de tratamento inadequado ou mesmo de vazamento de dados, além de prover aos titulares de dados possibilidades e oportunidades de exercer seus direitos.

Rosangela Carmanini e Tainã Dias da Silva , consultoras seniores de Data Privacy da ICTS Protiviti, empresa especializada em soluções para gestão de riscos, compliance, auditoria interna, investigação, proteção e privacidade de dados

CBRE aponta para a retomada de preço e investimento em galpões e condomínios logísticos

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A CBRE, empresa líder mundial em Real Estate, anuncia que o mercado de condomínios logísticos no Brasil apresentou crescimento de 30% no último ano, por conta da recuperação da demanda, oferta bem controlada, vacância em queda e perspectiva de retomada de preços e investimentos. Para os próximos meses, a consultoria prevê cenário positivo de parques industriais e logísticos no Brasil e, do ponto de vista de demanda, mostra que o mercado apresenta índices bem interessantes de absorção, seguindo a tendência iniciada a partir de 2017 e ainda mais evidente desde o primeiro trimestre de 2019.

Fernando Terra, Diretor de Industrial & Logística da CBRE para América Latina, traça um retrato favorável do mercado de galpões particularmente em São Paulo, extensível em certa medida a outras regiões do País. “Medimos absorção líquida, o quanto cresce a ocupação no mercado em uma análise de trimestre a trimestre, e isso tem sido bastante positivo – quase com a mesma atividade vista antes de 2013, no auge do mercado. No outro lado, há a questão da oferta, que está bem controlada. Vivemos de um ciclo de bastante desenvolvimento a partir de 2011/ 2012 e que se manteve forte até 2016, com mais de 1 milhão de metros quadrados entregues por ano”, diz.

Ainda segundo Terra, o mercado de São Paulo é um exemplo destes números, mas essa fotografia serve para outros mercados no Brasil também. “Nos últimos dois anos, desde 2017 principalmente, a oferta se enxugou muito. Estamos com médias abaixo de 300 mil metros quadrados por ano, ou seja, menos de um terço do que era entregue anteriormente”, afirma.

Ou seja, por um lado, tem-se a oferta controlada, mas por outro, há uma retomada da demanda – e isso está trazendo os índices de vacância para baixo. O mercado saiu do pico da vacância no final de 2016, com índices de até 28%, e agora apresenta 21% de desocupação, considerando o mercado em geral. “Quando analisamos mercados mais específicos, por exemplo, a área mais próxima de São Paulo, que vai a até 30 quilômetros de distância da capital, já falamos de uma vacância de 15%. Se avançamos um pouco mais com relação à qualidade, com foco na classe A, também a até 30 quilômetros da capital, estamos em 12%, um índice praticamente de equilíbrio do mercado”, explica.

Este cenário traz a equalização de oferta e demanda e uma expectativa de preços já para o segundo semestre, com previsão para 2020. Com níveis de vacância equilibrado, uma relação positiva entre oferta e demanda, quando se tem um patamar de preços descontados, que é o que vemos hoje – o preço caiu 20%, 30%, e até 40%, dependendo na região -, cria-se um ambiente para a retomada. A expectativa é que esse cenário se inicie nos próximos trimestres, ainda neste ano, provavelmente a partir do mercado a até 30 quilômetros de distância de São Paulo – por exemplo, Cajamar, Embu e Guarulhos. Entretanto, isso influencia o mercado como um todo. Então, mesmo o segundo mercado, caso de Jundiaí, também vai se beneficiar dessa retomada.

“Por conta disso, uma recuperação de investimentos acontece. Anteriormente, o que realmente freou o desenvolvimento foi a viabilidade econômica dos empreendimentos. Na conta do investidor, para se atingir uma mínima taxa de retorno esperada, os aluguéis precisam subir. É nisso que alguns players já estão apostando. Alguns deles não pararam de comprar terrenos nos últimos dois ou três anos, mas estavam esperando para iniciar as construções, e é o que já estamos vendo para as principais regiões”, acrescenta Terra.

Depende um pouco do perfil do grupo investidor. Há as grandes plataformas nas quais existe esse foco em desenvolvimento. Tem-se [ainda] o mercado dos fundos imobiliários, que estão muito mais focados em aquisições, e de fato em imóveis performados. O que é interessante também é que, como a legislação brasileira é para contratos típicos – que são os não-built to suit ou sale-leaseback -, temos visto uma procura igualmente por esse tipo de ativo mesmo para os fundos imobiliários. Isso porque há uma equalização a mercado a cada três anos. Então, por mais que exista a possibilidade de esse inquilino [de contrato típico] sair, pagando uma multa que é significativamente inferior à do built to suit, desde que a entrada via aquisição do ativo seja em patamares de mercado, a tendência é que aquele fluxo de caixa permaneça ao longo do tempo. O mercado é soberano. Se se compra a valor de mercado, o ativo, desde que com boa gestão, deve permanecer competitivo perante o mercado no longo prazo.

Quando olhamos o estoque do mercado de condomínios industriais e logísticos, de fato, 60% estão dentro do estado de São Paulo. O segundo maior mercado é o Rio, mas não tem nem 20% de estoque de São Paulo hoje. Então, percebemos muito espaço para crescimento, além do grande interesse de investidores nacionais pelo setor. Os grandes varejistas, os operadores de e-commerce têm feito expansões nacionais e é sempre um desafio encontrar a área de que precisam – falamos de operações de 10 mil a 30 mil metros quadrados – e com a qualidade necessária. Inclusive, há operações já concretizadas via fundos imobiliários, via private equity no Nordeste, no Sul, no Centro-Oeste, no Norte. Temos a expectativa de que essa discrepância entre o tamanho do mercado de São Paulo e o das outras cidades tenda a diminuir ao longo do tempo. Apesar de grande atividade econômica e um potencial de crescimento natural pelo tamanho da população, apenas 15% dos imóveis industriais e logísticos (cerca de 22.2 milhões de metros quadrados) estão dentro de condomínios.” Já verificamos uma melhora significativa nos índices de demanda por condomínios logísticos. O principal motivo está na redução da taxa de desocupação (vacância) dos galpões e armazéns.

De acordo com o executivo, o número acima reforça o fato de que o mercado está em expansão há alguns anos. “Tanto que, atualmente, a CBRE comercializa 35 condomínios com exclusividade em seis estados diferentes no Brasil, o que representa quase 700.000 metros quadrados disponíveis”, diz. Somente em 2018, a CBRE foi responsável por intermediar a locação de mais de 490.000 metros quadrados de galpões pelo Brasil, em mais de 80 transações.